4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。其中释放出哪些信号？国金研究为您解读。
宏观：政策“抓落实”，地产“新探索”
一、一季度经济“回升向好”下，宏观政策无增量、更注重“抓落实”
2024年一季度GDP超预期下， 4月中央政治局会议未出台新政策，而强调“靠前发力有效落实已经确定的宏观政策”。
其一，“及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”。土地出让收入及债务资金发行较慢拖累广义财政支出发力，3月广义财政支出累计同比由正转负降至-1.5%。为实现7.9%广义财政预算支出增速，5月起专项债发行或加快，而超长期特别国债方案审批、地方项目申报审批、特别国债发行流程或提速。
其二，“落实好大规模设备更新和消费品以旧换新”。4月上旬，央行5000亿元科技创新和技术改造再贷款已落地，对贷款本金支持比例为60%；4月下旬，商务部、财政部等已明确对符合“以旧换新”政策标准的新能源和燃油车分别补贴10000元、7000元。眼下，设备更新和消费品以旧换新部署已落地，后续政策重心或在敦促地方加快落实。
其三，“持续防范化解重点领域风险”。会议强调“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作”，或指向后续房地产融资协调机制等支持政策将加快推进。截至3月底，全国均已建立省级房地产融资协调机制，商业银行对协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，而央行保交楼贷款支持计划仅使用86亿元。
二、地产发展模式或有“新探索”，“消化存量”与优化。
后续地产发展新模式，“消化存量”、“优化增量”或是“新探索”。年初以来，地产投资持续低迷，除了房企融资外，住宅高库存也是“堵点”之一，亦需稳地产政策加码推动解决。本次会议强调的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，或意味着后续地产政策可能在“消化存量”、“优化增量”两方面齐加力。
助力地产“去库存”或可从三方面发力。其一，各地新房销售政策或可因地制宜进一步优化。其二，“三大工程”或是“消化存量”、“优化增量”的重要抓手，城中村改造项目的房票安置、保障房体系建设中对存量房的收购或可部分推动地产去库存其三，地方政府助力地产“以旧换新”或可推动“消化存量”。
PSL、专项债、超长期特别国债等或可为地产“消化存量”、“优化增量”提供支持。地产“消化存量”资金来源可能包含支持“三大工程”的PSL，和投向城中村、保障房项目的专项债资金；同时，超长期特别国债投向中，城乡融合发展、人口高质量发展领域或包含城中村改造、居民高质量住房需求等项目，也可能对地产“消化存量”形成支持。
三、二十届三中全会将于7月召开，深化财税体制改革等或是重点。
会议指出，二十届三中全会将于7月召开，聚焦进一步全面深化改革、推进中国式现代化。过往经验显示，党的三中全会一般间隔五年、在四季度召开，重点讨论国家发展改革、经济体制建设等重大事宜。当前，二十届三中全会将于2024年7月召开，会议主题为“全面深化改革、推进中国式现代化”。
本次三中全会，如何深化财税金融体制改革，加快建设现代化产业体系等值得关注。新一轮财税体制改革将或亦将重点关注政府间财政关系，如中央与地方支出责任划分、转移支付制度完善，省以下财政体制改革、省以下地方政府间事权与支出责任的界定，税制改革等。而加快建设现代化产业体系相关制度改革，包括金融监管、金融机构、资本市场制度改革，申宝配资国企、民企相关制度改革等方面，在本次三中全会如何进一步深化，值得关注。
风险提示：经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。
房地产：政治局会议提“去库存”，地产股底部基本明确
中央提出消化存量房产和优化增量住房，或对行业发展具有历史性影响意义。2023年7月政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，此次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”，即房地产去库存。在房地产行业过去20余年的发展中，中央与之类似的提法是在2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”，随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，我们预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。
优化新房供给结构，提升存量房流动性，或是本轮地产去库存发力点。在“保障房+商品房”的新发展模式中，“人、房、地、钱”联动新机制的建立是重点，对此市场供给也发生调整，2024年3月深圳取消70/90政策，提升商品房项目改善性产品的占比；4月成都新政中提出对住宅及商服类用地供销比偏高的区域，适当减少用地供应。在存量房方面，据中房报统计目前已有近50城表态支持“以旧换新”，地方政府收储存量房作为保障性住房，为市场注入流动性，打通一二手房置换链条，促进置换需求的释放，有利于房地产市场的平稳健康发展。当前地方层面的范式基本形成，未来需要自上而下在全国总量层面给予政策支持，推进“以旧换新”等去库存措施顺利落地。
坚持因城施策，需求侧限制性措施预计逐步取消。在本轮地产周期中，各地自2022年起开始优化房地产调控措施，目前除海南省外，全国楼市仅剩北上广深四大一线城市及杭州（仅新房）、天津（核心区120平以下）、西安等核心区域仍维持限购政策，未来调控持续放松、限制性措施取消是大趋势。而针对一线城市的调控，基于当前相对有韧性的市场和需求，我们预计一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限、优化城中村改造项目（历史风貌项目等）限购等方面落地，如4月30日北京出台新政，在现有限购要求下允许在五环外多购买一套住房。
全国楼市处筑底阶段，地产股底部基本确立。2021年下半年至今房地产行业深度回调，全国新开工和土地成交面积回调至2007年水平，销售额和开发投资额回调至2016-17年水平。2024年1-4月百强房企销售额同比下滑49%，4月单月销售额同比-47%，基本面在短期内快速回暖尚有一定难度。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，以2008年金融危机时期美国为例，其新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿等房企的股价底则出现在2009年1月。目前A股房地产板块PB估值仅0.63倍，处历史底部，此次政治局会议表态去库存，预计将明确地产股的底部。
投资建议：政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，预计将对行业产生重大影响，虽然基本面短期难快速复苏，但优质房企的股价或将率先反应市场预期的好转。首推重点布局持续深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品的央国企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。其次推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。
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